テールリスクが現実化　― 原油・円安・不動産価格の構造をどう見るか ―

ガソリン200円、300円/Lという予測

原油価格の高騰に伴い、ガソリン価格が１リットルあたり200円を超える、あるいは300円に達するという予測も出ています。

原油価格そのものは、70ドル近辺であれば歴史的に「異常水準」とは言えません。
問題はその背後にある「円安」です。

原油価格 × 為替レート

原油が70ドルでも、円安が進めば円換算価格は跳ね上がります。

今回の上昇リスクは、「原油高単体」ではなく、「原油 × 円安」の複合リスクです。

「原油 × 円安」リスクの金利への波及

エネルギー価格の上昇は、コストプッシュ型インフレを再加速させる可能性があります。

高市政権下で国全体としては積極財政を志向していますが、インフレ下では金融政策は引き締め方向になることが通常です。一方で、景気悪化時には金融緩和の方向に舵が切られます。

本ブログでは詳細に言及しませんが、スタグフレーションの状況下で、日銀がどのような政策を取るのか、留意が必要です。

不動産価格に与える影響

東京カンテイが2026年2月19日に発表した1月の中古マンションデータによると、首都圏の平均価格は前月比1.8％増の6672万円で18カ月連続上昇、東京23区は1.4％増の1億2123万円と21カ月連続上昇し、2002年以降の最高値を更新しています。

しかし、このデータはあくまでも、新規登録の「売出価格」であり、実際の「成約価格」と合わせて考える必要があります。

不動産流通機構（レインズ）のデータでは、売出価格と成約価格には約20%の乖離があります。

つまり、1億円で売り出されている物件が、実際には8000万円前後で成約している、この事実はあまり報道されていません。

仮に、不動産価格が下落局面に入った場合、まず起きるのは、売出価格と成約価格の乖離の縮小です。
1億円の売出価格が実際の成約価格と同水準の8000万円になるだけで、「20%下落」に見えます。

さらに、成約価格が20%下落すれば、当初の売出価格から見ると約40%下落（正確には36%）という印象になります。

実際には構造的な調整であっても、数字上は大きく見えることでマーケット心理が冷え込み、結果として市場は一気に緊縮的になる可能性があります。

株式市場との関係

不動産価格は単独で存在しているわけではありません。

不動産価格の上昇には、

株価上昇
→ 含み益増加
→ リスク許容度拡大
→ 不動産購入

という、株式市場の上昇による「資産効果」も大きく影響しています。

もし株式市場が調整局面に入れば、その資産効果が剥がれ落ちる可能性があります。

テールリスクは、起きた後に解説するものではありません。

起きたときに慌てないために、あらかじめ構造を理解し、準備をしておくことが重要だと考えます。

「不動産の価値を上げ、エリアの価値を上げる」ための不動産管理をお考えの場合、また新しくお住まいや事務所をお探しの場合、ご自宅の売却等を検討される場合には、タイミングや方法が重要になります。

ぜひお気軽にご相談ください。